"Доступна іпотека": підступитися зможуть лише обрані

"Доступна іпотека": підступитися зможуть лише обрані

Чи зможе "доступна іпотека" зменшити квартирну чергу, завершити довгобуди і вирішити житлове питання інвесторів, що вклали гроші в заморожені будівництва? Занадто багато "але" з’явилося під час вивчення умов програми.

Уже з травня повинна запрацювати нова іпотечна програма, яка за задумом авторів, має зробити доступною покупку квартири в кредит для більшості бажаючих. Порядок та умови іпотечного кредитування під 3% для покупки житла, на яке в держбюджеті передбачено 1 млрд грн. Кабмін затвердив наприкінці квітня.

Судячи з опублікованих умов, уряд сподівається однією програмою "вбити" одразу трьох зайців: зменшити квартирну чергу, завершити довгобуди і вирішити житлове питання інвесторів, що вклали гроші в заморожені будівництва.

Програма розрахована на людей, які знаходяться на квартирному обліку, і квартири будуть купувати в об`єктах незавершеного будівництва. Кредити надаватимуть до 15 років в гривнях максимум під 16% річних. При цьому позичальник платить за кредитом 3%, а різницю в 13% йому компенсує держава.

Виконавець програми - Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства – розраховує цього року видати 30 тис. кредитів, забезпечивши житлом 2,6% черговиків (всього у квартирній черзі - 1,138 млн осіб).

Втім, під час найближчого розгляду виявилось, що Програма виявилася з розряду "не для всіх" і доступитися до неї зможуть далеко не всі бажаючі - як інвестори, так і забудовники, і банки. Учасники ринку не висловили особливого захоплення щодо нечувано низької ставки кредитування, резонно зазначивши, що грошей вистачить тільки на цей рік, а без продовження фінансування дешева іпотека зійде "на нуль". Забудовники вважають, що програма буде невигідна приватним компаніям, а швидше зацікавить державні або комунальні підприємства. У той же час банкіри хочуть гарантій надання компенсації і кажуть, що взяти участь у програмі буде цікаво або держбанкам, або банкам, які захочуть позбутися довгобудів, що вже перебувають у їхніх портфелях.

«Київміськбуд» хоче брати участь

Виходячи з умов програми, пропонована вартість для покупки житла мало не дорівнює собівартості будівництва, особливо в столиці. Тому забудовникам, які очікують «відбити» витрати минулих років, на надприбутки розраховувати не доводиться. Очевидно, що взяти участь у програмі зможуть забудовники економ-житла, і швидше в регіонах, ніж у Києві, де корупційна складова у вартості квартир традиційно висока. За програмою забудовники повинні продавати житло по 7 тис. грн/кв.м в Києві, а його ринкова ціна на околицях столиці в середньому складає 9 тис. грн/кв.м.

На думку директора проектів девелоперської компанії «НЕСТ» Віталія Грусевича, програма швидше зацікавить державні чи комунальні будівельні компанії. А приватні компанії, можливо, захочуть продавати квартири в будинках на початковій стадії будівництва. Він вважає, що в регіонах, не рахуючи міст-мільйонників, ця програма більш реалістична, оскільки витрати на будівництво там значно нижчі.

«Якщо проаналізувати київський ринок, то зараз навіть комунальні підприємства продають ще недобудоване житло на околицях Києва за ціною вище 7 тис. грн. Тому приватним компаніям-забудовникам тим більше буде невигідно продавати квартири за такою ціною. Якщо взяти середню собівартість будівництва квадратного метра економ-житла, яка в Києві становить близько 5-6 тис. грн, вартість оренди землі, плюс будівництво та підключення комунікацій, податки і т.д., однозначно вийде сума більше 7 тис. грн/кв.м », - зазначив пан Грусевич.

Водночас, президент холдингової компанії «Київміськбуд» Ігор Кушнір вважає, що програма буде затребувана забудовниками і заявив про плани холдингу брати участь в ній з десятком об`єктів у Києві і декількома в регіонах.

«Вартість квадратного метра в програмі дійсно близька до собівартості будівництва, але враховані інтереси як громадян України, так і будівельних компаній. У програмі прописані додаткові умови: «для населених пунктів, розташованих у 15-кілометровій зоні від Києва, Севастополя, Сімферополя та обласних центрів, розрахункова вартість житла може бути збільшена на 10%. Допускається перевищення нормативної площі і розрахункової вартості житла не більше ніж на 25% ». Тому ПАТ ХК «Київміськбуд» буде розраховувати на невисокий відсоток рентабельності», - пояснив він.

У планах компанії - запропонувати до програми квартири в новобудовах у Житомирі та Севастополі (будівництво розпочнуть у 2012 році), в Луганську та Ялті (об`єкти готові на 50%), а також цілий ряд об`єктів у Києві, уточнив пан Кушнір.

Президент холдингу додав, що за перший тиждень роботи програми керівництво «Київміськбуду» отримало близько десяти пропозицій про співпрацю в рамках даної програми від банків 1 та 2 групи, які визначені постановою як потенційні учасники програми (всього 36 банків).

Банкам потрібні гарантії

Опитані УНІАН банки не висловили бажання брати участь в іпотечній програмі (щоправда, в деяких фінустановах це питання тільки вивчають). Причина цього - низька процентна ставка кредитування в 16% за середньої ефективної ставки у близько 20% і відсутність гарантій довгострокового фінансування дешевої іпотеки.

«На сьогоднішній день «Укрсоцбанк» не має можливості видавати іпотечні кредити під 16% через достатньо високу вартість фондування», - зазначив начальник відділу відносин із забудовниками та агентствами нерухомості ПАТ «Укрсоцбанк» Богдан Гапонюк.

Неможливо видавати кредити під максимальні 16% на 15 років, коли депозити на ринку залучаються під 18% максимум на рік, підкреслив він.

«Не впевнений, що банки будуть вірити на слово обіцянкам уряду компенсувати ставку протягом певного, досить тривалого терміну», - додав банкір.

Б.Гапонюк вважає, що така ставка зможе зацікавити державні банки, які мають доступ до більш дешевого грошового ресурсу. При цьому, під великим питанням залишається готовність держбанків працювати із забудовниками по корпоративному кредитуванню.

Можливий варіант для банків - брати участь у програмі з конкретними довгобудами конкретних забудовників, яких вони кредитують.

«У більшості випадків такі об`єкти вже знаходяться в портфелях проблемної заборгованості у банків. А так за підтримки держави банк допоміг би забудовнику реалізувати житлові площі профінансовано в борг об`єкту і зміг би повернути цей кредит в портфель обслуговування, покладаючись на те, що отримавши додаткове фінансування під забудову, будівельна компанія зможе завершити будівництво і погасити свої зобов`язання за кредитом», - вважає директор Департаменту маркетингу роздрібного бізнесу «VAB Банку» Ігор Шумицький.

Крім того, для банку знижуються ризики по об`єкту застави. За рахунок видачі численних роздрібних кредитів фінустанова отримує більше шансів на те, що спрямований на кредитування цього об`єкта ресурс частково або повністю компенсує збитки банку по об`єкту, додав він.

Компенсація на рік - гра в "рулетку" з державою?

За оцінками учасників ринку, теоретично умови для черговиків за іпотечною програмою виглядають дуже привабливо.

«Іпотечне кредитування під 3% перевищує найсміливіші очікування черговиків, адже ця ставка навіть нижча, ніж в Європі, на яку всі звикли рівнятися. Вигода для споживача очевидна», - вважає президент «Київміськбуду».

Тим не менше, інвесторам новобудов варто знати і про ризики, адже коштів на компенсацію різниці за відсотками 30 тисячам позичальників вистачить тільки на цей рік, підкреслив виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Павло Матіяш.

«Дана програма поки не має захищеності як стаття бюджету. Напевно, якийсь крок від міністерства повинен бути - подати від Кабінету Міністрів до Верховної Ради законопроект, який би захищав цю статтю на майбутні роки, як мінімум в тому ж обсязі. Якщо кожен рік буде хоча б по мільярду, то ці 30 тис. кредитів зможуть нормально обслуговуватися. Якщо наступного року не буде цього мільярда, то банки у своїх договорах будуть прописувати ринкову ставку. Якщо не буде компенсації, то всі позичальники повернуться до ринкової ставки, як мінімум, 16%», - зазначив він.

На думку П.Матіяша, якщо не буде державних гарантій виплати компенсацій на весь термін кредитування, участь у програмі комерційних банків залишиться під питанням. «Якщо не буде в наступні 14 років йти компенсація, то люди перетворяться в поганих позичальників", - сказав виконавчий директор УНІА.

З ним солідарні й самі банкіри. Якщо держава надасть гарантії заявлених компенсацій, попит з боку населення може бути цілком достатнім із урахуванням соціальної спрямованості проекту, вважає директор Департаменту маркетингу роздрібного бізнесу «VAB Банку».

При цьому І.Шумицький акцентував увагу на тому, що банки-учасники програми будуть всіляко перестраховувати свої ризики - відштовхуючись перш за все від власних можливостей наявності довгострокового ресурсу, а також за рахунок жорсткої оцінки як самого позичальника та ринкової ситуації, так і за рахунок оцінки привабливості об`єкта.

Тим більше, що ухвалення рішення про видачу іпотеки повністю віддається на відкуп банкам. «А з урахуванням того, що компенсації відсоткової ставки держава виплачуватиме лише в розмірах сум бюджету, передбачених під ці виплати на рік, а не за фактом видачі кредитів, банки будуть обережні з видачею таких кредитів», - додав банкір.

Разом з тим подив експертів викликала верхня планка щорічного доходу сім`ї, яка може претендувати на пільгову іпотеку, адже за доходу в 400 тис. грн купити житло можна було б своїми силами. Такий розкид у доходах може призвести до спекуляцій з житлом, вважають учасники ринку.

Гарантій того, що житлові будинки будуть добудовані в рамках цієї програми також немає. Все впирається в організацію контролю за процесом будівництва: якщо його налагодять як потрібно, за участю ключових фігурантів програми, ймовірність добудови досить висока.

Вплив на ринок - в сегменті економ

Іпотечна програма здатна якоюсь мірою вплинути на темпи та обсяги будівництва лише в сегменті житла економ-класу, оскільки вартість і площа квартир повинні відповідати зазначеним критеріям, зазначив представник «Укрсоцбанку» Гапонюк.

Вона також не стане стимулом для зниження банками ставок за іпотекою, оскільки для цього потрібні глобальніші реформи, які змінять ринкові умови і норми законодавства, а також наявність довгострокового і дешевшого ресурсу в банківській системі, додав І.Шумицький.

Разом з тим представник компанії «НЕСТ» Грусевич нагадує, що незабаром в Україні пройдуть вибори, і висловлюють припущення, що ця програма, можливо, є лише короткостроковою передвиборною ініціативою.

Очевидно, що виділеного мільярда вистачить на те, аби забезпечити малу дещицю тих, хто стоїть в черзі. На думку П.Матяша, більшого ефекту можна було б досягти, спрямувавши гроші на будівництво соціального житла з виділенням землі та підведенням інженерних комунікацій. Тоді можна було б досягти пропонованих в постанові вартісних показників для забудовників.

Схожу думку висловив і В.Грусевич, який вважає, що доцільніше було б спрямувати дану суму на розробку і реалізацію програми доступного житла: на розробку генпланів забудови території, впровадження сучасних світових технологій ДСК, будівництво інженерних комунікацій.

Директор проектів компанії «НЕСТ» вважає, що за правильної підготовки конкурсної документації при комплексній забудові території бізнес буде готовий запропонувати програму доступного житла з ціною 5,5-6 тис. грн. в Києві і до 5 тис. грн в регіонах.

«Реалізація згаданої національної програми мала б мультиплікаційний ефект і дозволила б вирішити житлову проблему в Україні за 10-15 років», - резюмував він.

Тетяна Акімова, УНІАН

УМОВИ ПРОГРАМИ:

Кредити надаватимуть до 15 років в гривнях максимум під 16% річних. При цьому позичальник платить за кредитом 3%, а різницю в 13% йому компенсує держава. Компенсації підлягають фактично сплачені відсотки за користування кредитом. Первинний внесок на покупку житла - до 25% з можливістю його збільшення.

Нормативна площа житла на сім`ю з однієї-двох осіб - 40 кв. м, з трьох і більше осіб - 58 кв. м за розрахункової вартості квадратного метра для Києва - 7 тис. грн, для Київської області та обласних центрів - 5 тис. грн , для інших населених пунктів - 4 тис. грн. На площу понад норму компенсація не нараховується, позичальник оплачує «понаднорму» за свої кошти.

Разом з тим, для населених пунктів, розташованих в 15-кілометровій зоні від Києва, Севастополя, Сімферополя та обласних центрів вартість житла може бути збільшена на 10%. Також допускається перевищення нормативної площі і розрахункової вартості житла на 25%.

Середній мінімальний річний дохід сім`ї з трьох осіб повинен бути не нижче 55 тис. грн, а середній максимальний дохід - 400 тис. грн (від 760 тис. грн в Києві до 355 тис. грн у Тернопільській області). При цьому щомісячний платіж за кредитом не повинен перевищувати 40% сукупного середньомісячного доходу сім`ї. Середньомісячний грошовий дохід позичальника не повинен перевищувати п`ятикратного розміру середньомісячної заробітної плати у відповідному регіоні.

На період отримання часткової компенсації квартира повинна бути основним місцем проживання позичальника, він не може здавати її в оренду.

Процедура: щоб взяти участь в програмі, потрібно звернутися в один з 36 банків (першої та другої групи за визначенням Нацбанку). Банк розглядає можливість видачі кредиту і разом з облдержадміністрацією відпрацьовує можливість отримання громадянином часткової компенсації за таким кредитом. Потім учасник програми вибирає конкретну квартиру в конкретному будинку (відібраному Міжвідомчою комісією при Мінрегіоні за пропозиціями місцевих держадміністрацій) і підписує два договори: один на покупку квартири (учасник програми, банк, забудовник), другий - на виплату компенсації (учасник програми, банк, місцева державна адміністрація).

Серед умов для позичальника - поручительство кожного дієздатного члена сім`ї, який проживає разом з ним, а також щорічне декларування своїх доходів (і доходів сім`ї).

Якщо ви знайшли помилку, видiлiть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter