Голова ДІУ: вартість житла для "черговиків" реально знизити на 25%

Голова ДІУ: вартість житла для "черговиків" реально знизити на 25%

У 2012 році ДІУ пропонує стимулювати будівельну галузь через зниження вартості «квадрата», пільгові кредити й оренду з правом викупу. Про заплановані механізми відродження попиту на житло розповів в інтерв`ю УНІАН голова правління ДІУ Віктор Миргородський.

Цього року будівельній галузі оговтатися від наслідків кризи допомагала Державна іпотечна установа (ДІУ), яка не лише активізувала іпотечні програми для населення, а й фінансувала добудову житла. Наступного року ДІУ пропонує стимулювати будівельну галузь через зниження вартості "квадрата", пільгові кредити й оренду з правом викупу. Про заплановані механізми відродження попиту на житло розповів в інтерв`ю УНІАН голова правління ДІУ Віктор Миргородський.

- Вікторе Валентиновичу, цього року ДІУ відновила рефінансування іпотечних кредитів для населення. Як ви оцінюєте попит на такі кредити?голова правління ДІУ Віктор Миргородський

- 1 липня ми офіційно відновили програму з рефінансування іпотечних кредитів. До цього обсяги викуплених кредитів були незначними, в середньому 48-60 кредитів. На сьогоднішній день з 221 іпотечного кредиту, що були рефінансовані цього року обсягом понад 60 млн. грн., більша частина викуплена за другу половину року.

Більше половини кредитів брали для купівлі квартир на вторинному ринку, тому що за нашими стандартами, навіть якщо квартира купується на первинному ринку, для забезпечення надається в заставу квартира на "вторинці". Причому пік попиту припав на грудень.

Кредитувати за програмою дофінансування об`єктів ми почали з початку року. Але, незважаючи на те, що ці об`єкти мають, як правило, високий ступінь готовності, ми тільки в кінці цього року почали викуповувати ті кредити, які брали на покупку квартир у забудовників. Їх небагато, бо будинки тільки починають здавати в експлуатацію.

Наступного року ми плануємо збільшити кількість викуплених кредитів до близько 3,5 тисяч на суму 900 млн. грн. Я думаю, що якщо збережеться динаміка цього року, то щомісяця викуповувати кредити на 75 млн. грн. - це реально.

Середня сума кредиту у нас зараз становить 200-250 тис. грн. З дня заснування ДІУ ми викупили 4,8 тис. кредитів.

- Наскільки зараз банкам цікаво працювати з ДІУ за програмою іпотечного кредитування?

- Кількість банків-партнерів у нас постійно зростає. Якщо на початку року з нами працювало 96 банків, то до кінця року ми вийшли на цифру понад 110, маємо зростання - 15 нових банків. Справді, все більше заявок на рефінансування надходить до нас на розгляд. Ми бачимо по грудню, що йдемо на рекордні обсяги викуплених кредитів. Це говорить про те, що інтерес до нашої програми збільшується з боку банків.

За тієї нестабільності, яка існує на фінансовому ринку, при тому, що змінилося законодавство в частині заборони кредитування в іноземній валюті, на сьогоднішній день, на наш ресурс є попит, бо наші умови: ставка 11%, термін - до 30 років найвигідніші на сьогодні. Ми вважаємо, що ці умови рефінансування є оптимальними і перевіреними в умовах кризи. Підтвердженням цьому є низький відсоток проблемних кредитів - 4,5% від загального портфеля ДІУ, який становить 4,8 тис. кредитів, обсягом 745 млн. грн. Це дуже мало, порівняно з тим, які проблеми мають іпотечні портфелі банків: за даними аналітиків, частка проблемних іпотечних кредитів становить не менше 30%.

- Як ДІУ збираєтеся боротися з проблемними кредитами?

- Ми працюємо, перш за все, з банками. Оскільки за нашою генеральною угодою, якщо кредит не обслуговується протягом 60 днів, то маємо право на зворотну поступку, тобто банк повинен викупити цей кредит за гроші або замінити його на стандартний, що обслуговується без порушення умов.

Якщо це обслуговуючий банк, то цю проблему вирішує банк. У той же час, у нас є кредити, які ми обслуговуємо самі. Вони нам дісталися від банків, що сьогодні ліквідовуються - "Укрпромбанку", "Трансбанку", "Арма Банку". Втім, у нас вже підписано угоду з банком "Перший", якому ми передамо до березня близько 450 кредитів, які продовжуємо обслуговувати.

- Чи планує ДІУ розширювати можливості кредитування придбання житла в новобудовах?

- Ми будемо брати участь з Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву, який працює на "первинці", у програмі доступного житла, де 30% вартості житла надає держава, а 70% - покупець. Ми зіткнулися з тим, що люди хочуть взяти кредит на решту 70% вартості житла, але у них немає іншої квартири для застави.

Ми знайшли такого партнера - "Сбербанк Росії", який звернувся до нас за фінансовим кредитом для видачі іпотеки. Я думаю, до кінця року підпишемо тристоронню угоду, згідно з якою ми даємо "Сбербанку Росії" грошові кошти у вигляді фінансового кредиту. А банк кредитуватиме позичальника для придбання квартир на первинному ринку.

У свою чергу банк уже уклав угоду про кредитування житла в об`єктах "Київміськбуду". Вийшов такий симбіоз роботи на "первинці". Ми замкнули весь ланцюжок, і він буде працювати з наступного року.

Інші забудовники також можуть приєднатися до програми, але для цього повинна бути воля банку і впевненість у тому, що забудовник справді добудує і введе в експлуатацію об`єкт. Тому що банк, кредитуючи під майнові права, несе чималі ризики.

- Нещодавно уряд поставив завдання перед Мінрегіоном наступного року ліквідувати довгобуди. Чи реально це зробити, враховуючи заплановані на 2012 рік обсяги фінансування недобудов, у тому числі за програмами ДІУ?

- Цього року обсяг будівельних робіт становив 189 млрд. грн., з них 25 млрд. грн. - житлове будівництво, де половина - приватні будинки і 10-15 млрд. грн. - багатоповерхівки. Наступного року знайти 50 млрд. грн., необхідні для добудови понад 4 тис. об`єктів незавершеного житлового будівництва в Україні, в бюджеті та кишенях приватних інвесторів, я вважаю, нереально. Ми маємо розуміти, що реально щороку країна може освоювати десь 10-12 млрд. грн. на дофінансування об`єктів незавершеного будівництва.

Я думаю, що за рік не стоїть завдання добудувати всі об`єкти, але завдання ставиться таким чином - не закладати зараз нових об`єктів, поки ми не добудуємо старі. Недоцільно кидати ті об`єкти, на будівництво яких витрачені кошти.

Ми думаємо, що проблему довгобудів реально вирішити за 5 років. Держава повинна взяти на себе функції щодо вирішення цієї проблеми і залучити до співпраці приватних інвесторів, бо лише за рахунок держкоштів вирішити її нереально.

Зараз на дуже високому рівні розглядається можливість добудови цих об`єктів за мінімальною ціною для того, аби їх можна було запропонувати "черговикам" за дуже низькою ціною з правом розстрочки на 10-30 років.

Програму дофінансування об`єктів незавершеного будівництва ми почали реалізовувати у зв`язку з необхідністю стимулювання первинного ринку житлового будівництва. Цього року ми спрямували понад 560 млн. грн. на добудову 23 об`єктів житлової площею понад 370 тис. кв. м, з яких вже введено в експлуатацію вісім будинків площею близько 117 тис. кв. м. Наступного року на добудову планується спрямувати 700 млн. грн.

- За вашими оцінками, наскільки реально знизити вартість житла для черговиків?

- Я думаю, що по Києву це може бути на рівні 750 дол., а в областях - 500 дол. за квадратний метр у квартирі, що здається "під ключ". Йдеться про нове будівництво. А що стосується вартості квартир у недобудованих будинках, може бути вирішене питання про викуп їх з дисконтом. Якщо нам вдасться хоча б на 25% знизити ціни, в порівнянні з ринковими в Києві та областях, я вважаю, що це буде дуже добре.

Я думаю, що необхідно створити програму або ухвалити закон, спрямований на те, щоб добудовувати ці об`єкти з метою будівництва житла для людей, які потребують поліпшення житлових умов.

Ми плануємо розпочати роботу за цією програмою вже наступного року. Питання буде полягати у фінансуванні, наскільки нам дозволить бюджет. Прем`єр-міністр протягом року говорив, що в 2012 році питання іпотеки та житлового будівництва не залишаться поза його увагою, і обіцяв 10 млрд. грн. на розвиток іпотечного кредитування в різних формах.

- До кінця року планується завершити безкоштовну передачу квартир, закуплених у 2009 році для черговиків. Чи може в перспективі бути продовжена практика безкоштовного придбання квартир?

- У черзі на житло в Україні перебувають 1,138 млн. сімей, з них 300 тисяч першочерговиків, 130-140 тисяч людей, які мають право отримання житла поза чергою. Я думаю, що першочерговиків або людей, які мають право на отримання житла поза чергою, держава або місцеві органи самоврядування будуть забезпечувати безкоштовно. Але ми повинні розуміти, що людей, які стоять у загальній черзі, а їх більшість, держава не в змозі забезпечити. Люди самі повинні прагнути до того, аби придбати житло.

Сьогодні ставляться завдання щодо створення сприятливих умов для придбання квартир. Перш за все, квадратний метр має коштувати менше, ніж зараз. Це можна зробити за рахунок держпрограм, коли держава виступатиме замовником з придбання будівельних матеріалів за мінімальною ціною. По-друге, створити умови, за яких люди можуть отримати пільговий кредит під дуже низькі відсотки або виплачувати орендну плату з правом викупу. Ми підрахували, що за середнього метражу квартири в 50 кв. м, орендуючи квартиру з правом викупу на 10 років, щомісяця потрібно платити 1 тис. грн. орендних платежів.

Поки це ідея, але ми вже зараз її опрацьовуємо в деталях. Вона обговорюється на найвищому рівні в уряді. Я думаю, що це буде нова програма. Для того, аби вона працювала ефективно, її необхідно закріпити на законодавчому рівні.

Що ж до програми безкоштовної передачі квартир, то на сьогодні в комунальну власність ми передали 3526 з 3596 квартир, тобто 99% від загальної кількості. Залишилося одне неврегульоване питання по одному будинку в Чернігові. А недобудовані 55 квартир будуть добудовані і передані в комунальну власність наступного року.

- Недобудови з яким ступенем готовності планується фінансувати наступного року? Як бути з проблемними довгобудами, що за якимись параметрами не підходять для участі у вашій програмі?

- Ми починали зі ступенем готовності 75%, потім опустилися до 50%, а після - до 25%. На сьогоднішній день розбіг становить від 25% до 90%. І наступного року ми не збираємося міняти цей діапазон.

Що ж до проблемних об`єктів, то, наприклад, у Грузії держава їх забирає. Я думаю, що ми до цього прийдемо. Приймати рішення про об`єкти, які сьогодні вже і добудовувати небезпечно, потрібно державі. Для цього має бути законопроект, який би давав можливість забудовнику отримати допомогу від держави, а якщо він не може добудувати, нехай приходить державна компанія, яка добудує об`єкт за бюджетні кошти.

- ДІУ не планує виступити ініціатором таких змін?

- Це питання теж розглядається зараз. Це не виключено. Тут повинна брати участь не тільки ДІУ, а кілька суб`єктів, за допомогою яких можна вирішити цю проблему. Але вона непроста, оскільки потрібно приймати закони, а ми знаємо, що у Верховній Раді дуже серйозне лобі будівельників, багато депутатів є власниками споруджуваних сьогодні об`єктів. Для цього потрібна дуже сильна політична воля.

- Наступного року планують розробити програму забезпечення житлом держслужбовців. Які ще ініціативи реалізовуватиме ДІУ найближчим часом?

- Ми вже практично розробили і надали на розгляд Стратегію розвитку ДІУ на 2012-2016 роки. У цій стратегії ми передбачаємо продовження роботи з дофінансування незавершеного будівництва. За 5 років плануємо профінансувати 15 млрд. грн. для добудови майже 10 млн. кв. м житла. Потім ми ці квартири людям або продаємо за пільговим кредитом, або здаємо в оренду з правом викупу. Плануємо за 5 років забезпечити понад 200 тис. сімей таким житлом. Ми хочемо, щоб з 200 тисяч десь 110 тисяч квартир - це були б спеціальні програми для держслужбовців (військовослужбовців, міліції, вчителів, медиків тощо).

Стратегія затверджується на правлінні, але хочемо також представити її на розгляд наглядової ради. До кінця року повинні надати в деталях механізми реалізації стратегії, а в січні - затвердити її.

- Цього року ДІУ не випустила заплановані корпоративні облігації на 1 млрд. грн. під держгарантії. Чи є в держбюджеті-2012 стаття про виділення установі такої ж суми?

- У проекті Держбюджету на 2012 р. позначена загальна сума - 5 млрд. грн. під держгарантії. У цьому списку є і ДІУ. Ми плануємо розмістити корпоративні облігації на 1 млрд. грн. в першій половині 2012 р., а також зберігаємо плани випустити іпотечні облігації на 500 млн. грн.

Якщо в першій половині 2012 року ситуація для випуску облігацій буде несприятлива, з урахуванням того ресурсу, який зараз працює, в принципі, ми зможемо продовжувати рефінансування іпотечних кредитів, проте, обсяги дофінансування будівництва доведеться різко скоротити.

До речі, 23 грудня ДІУ повністю погасило облігації на 1 млрд. грн., розміщені у 2007 році під державні гарантії і внесло плату в держбюджет.

- Наступного року ДІУ планує знизити ставку рефінансування до 10%. За рахунок яких ресурсів це буде зроблено?

- Ми планували, що Кабінет Міністрів буде нам збільшувати статутний фонд. І за рахунок поетапного збільшення статутного фонду у нас з`явиться можливість скорочувати процентну ставку.

І хоча в 2012 році у нас не було заплановано збільшення статутного фонду, але в результаті обговорення виникло питання, що, напевно, це буде доцільно. Розмір збільшення СФ ще остаточно не затверджений.

У держбюджеті-2012 кошти на збільшення статутного фонду не закладені, але на це потрібна політична воля, бо питання дуже важливе з точки зору стимулювання зростання ВВП, вирішення соціальних проблем, поліпшення житлових умов наших громадян. Тому внести зміни до бюджету не буде складно.

Крім того, все буде залежати не тільки від статутного фонду. Якщо ми залучимо кошти наступного року, скажімо, під 9,5%, однозначно ставка рефінансування буде меншою.

- Зараз практично всі державні органи проводять реорганізацію. Чи торкнувся ДІУ цей процес?

- Розуміючи важливість реалізації урядом адміністративної реформи, процес підвищення ефективності роботи нашої компанії теж іде в такому ж ключі. Два місяці тому ми оголосили про те, що у нас буде проведена реорганізація. Це пов`язано з тим, що нам необхідно ще раз подивитися на ту роботу, яку виконують наші співробітники. По-друге, розуміємо, що цього року ми передаємо квартири, які придбали в 2009 році і фактично ця ділянка у нас відпадає. Усвідомлюємо, що наступного року потрібно більше зусиль приділяти нашому основному виду діяльності - рефінансуванню іпотечних кредитів у зв`язку з тим, що на сьогодні ми надаємо найвигідніші умови банкам. Всі ці моменти змушують нас переглянути концепцію подальшого розвитку, нашу структуру, зробити її ефективнішою, більш гнучкою.

Реорганізація передбачає створення ефективної структури, в результаті якої буде чіткіше прописана відповідальність конкретних людей. Ця структура дозволить налаштувати людей на досягнення результатів. Звичайно ж, вона дозволить нам заощадити кошти за рахунок скорочення чисельності компанії. На сьогодні на 15-20% у нас заплановане скорочення. Воно також зачепить і керівний склад, з восьми департаментів залишиться всього три. З 1 січня у нас набуває чинності новий штатний розклад і нова структура.

Тетяна Каменкова (для УНІАН)

Якщо ви знайшли помилку, видiлiть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter